Vlastníci stavieb, ktoré boli postavené bez potrebného povolenia alebo v rozpore s vydaným povolením, získajú viac času na usporiadanie ich právneho stavu. Novela stavebného zákona č. 243/2026 Z. z. predlžuje lehotu na podanie žiadosti o dodatočné povolenie vybraných starších nepovolených stavieb až do 31. decembra 2040.
Predĺženie lehoty však neznamená automatickú legalizáciu každej čiernej stavby. Aj naďalej bude potrebné splniť zákonom stanovené podmienky.
Máte stavbu bez povolenia alebo s nejasným právnym stavom? Pred podaním žiadosti je dobré preveriť, aký režim sa na ňu vzťahuje a aké podklady budete potrebovať. Dohodnite si konzultáciu.
Obsah článku
- Lehota na dodatočné povolenie sa predlžuje do roku 2040
- Čo sa považuje za čiernu stavbu
- Dodatočné povolenie nie je automatickou legalizáciou
- Osobitné pravidlá pre stavebné práce z rokov 2025 a 2026
- Čo sa stane, ak stavebný inšpektorát odhalí nepovolenú stavbu
- Aké dokumenty bude vlastník potrebovať
- Kedy novela nadobúda účinnosť
- Prečo riešenie stavby neodkladať
Lehota na dodatočné povolenie sa predlžuje do roku 2040
Novela zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, ktorá bola vyhlásená v Zbierke zákonov 7. októbra 2026 pod číslom 243/2026 Z. z., prináša významnú zmenu v oblasti dodatočného povoľovania nepovolených stavieb.
| Čo sa mení | Doteraz | Od 1. 1. 2027 |
|---|---|---|
| Lehota na podanie žiadosti o dodatočné povolenie stavby postavenej do 31. 3. 2025 (§ 84 ods. 7 Stavebného zákona) | 31. 3. 2029 | 31. 12. 2040 |
Zmena sa týka prechodného režimu podľa § 84 ods. 7 Stavebného zákona a stavieb, ktoré boli zhotovené nepovolenými stavebnými prácami do 31. marca 2025.
Vlastníci tak získajú podstatne dlhší čas na vyriešenie právneho stavu svojich nehnuteľností. Môže ísť napríklad o rodinné domy, prístavby, nadstavby či ďalšie stavebné objekty, pri ktorých neboli v minulosti dodržané požiadavky stavebných predpisov.
Dôležité je však rozlišovať medzi predĺžením lehoty a samotným povolením stavby. Nový termín dáva vlastníkom viac času na podanie žiadosti, ale nezakladá automatický nárok na jej schválenie.
Čo sa považuje za čiernu stavbu
Za nepovolenú stavbu sa vo všeobecnosti považuje stavba zhotovená bez potrebného povolenia alebo v rozpore s povolenou dokumentáciou a podmienkami stavebného úradu. V praxi môže ísť napríklad o:
- rodinný dom postavený bez potrebného povolenia,
- prístavbu alebo nadstavbu realizovanú bez príslušného súhlasu,
- garáž alebo hospodársku budovu zhotovenú v rozpore s požiadavkami stavebných predpisov,
- stavebné úpravy, ktorými sa zmenil pôvodne povolený rozsah stavby.
Pri posudzovaní konkrétnej stavby je vždy potrebné zohľadniť právne predpisy účinné v čase jej zhotovenia. Nie každá stavba, pri ktorej vlastník nemá k dispozícii všetky dokumenty, je automaticky nepovolenou stavbou. Rovnako nie každá drobná stavba podlieha rovnakému povoľovaciemu režimu.
Dodatočné povolenie nie je automatickou legalizáciou
Jednou z najdôležitejších skutočností je, že predĺženie lehoty neznamená plošnú amnestiu pre nepovolené stavby.
Stavebný úrad bude aj naďalej skúmať, či sú splnené zákonné podmienky na dodatočné povolenie. Pri rozhodovaní bude posudzovať predovšetkým súlad stavby s príslušnými požiadavkami stavebných predpisov a oprávnenými záujmami dotknutých osôb.
Novela zároveň v § 60 ods. 4 Stavebného zákona vymedzuje, ktoré nepovolené stavby možno v novom režime dodatočne povoliť. Ide najmä o určité zmeny dokončených jednoduchých stavieb, napríklad prístavby, nadstavby, vstavby alebo stavebné úpravy, ako aj o súvisiace drobné stavby a úpravy.
Ak zákonné podmienky splnené nie sú, stavebný úrad môže žiadosť zamietnuť. Následkom môže byť aj nariadenie odstránenia nepovolenej stavby. Vlastník preto nemôže počítať s tým, že samotným podaním žiadosti bude jeho stavba automaticky uvedená do súladu s právnymi predpismi.
Osobitné pravidlá pre nepovolené stavebné práce z rokov 2025 a 2026
Novela upravuje aj situáciu, keď boli nepovolené stavebné práce uskutočnené po 31. marci 2025 do 31. decembra 2026 bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním. Takéto prípady sa posudzujú podľa osobitného režimu upraveného v § 18 a § 60 Stavebného zákona.
Možnosť dodatočného povolenia sa vzťahuje iba na zákonom vymedzené prípady a vyžaduje splnenie stanovených podmienok. Nejde teda o všeobecnú možnosť dodatočne povoliť akúkoľvek stavbu bez ohľadu na okolnosti jej zhotovenia.
Pri každej nehnuteľnosti je preto potrebné individuálne posúdiť dátum realizácie stavebných prác, ich rozsah, charakter stavby a príslušnú dokumentáciu.
Čo sa stane, ak stavebný inšpektorát odhalí nepovolenú stavbu
Novela prináša aj významnú procesnú zmenu v prospech vlastníkov stavieb. Podľa § 74 ods. 9 Stavebného zákona v znení účinnom od 1. januára 2027 platí:
- Nariadeniu odstránenia stavby musí predchádzať výzva vlastníkovi, aby preukázal podanie žiadosti o dodatočné povolenie.
- Na splnenie tejto povinnosti musí dostať lehotu, ktorá nesmie byť kratšia ako 60 dní.
- Ak vlastník v určenej lehote preukáže, že žiadosť podal, stavebný inšpektorát konanie o nariadení odstránenia stavby preruší až do právoplatného skončenia konania o dodatočnom povolení.
- Ak bude stavba právoplatne dodatočne povolená, konanie o jej odstránení sa zastaví. Ak žiadosť nebude úspešná, stavebný inšpektorát bude v konaní pokračovať.
Treba však zdôrazniť, že ani podanie žiadosti o dodatočné povolenie neoprávňuje vlastníka pokračovať v nepovolených stavebných prácach. Túto skutočnosť výslovne upravuje § 57 ods. 6 Stavebného zákona.
Aké dokumenty bude vlastník potrebovať
Pri dodatočnom povoľovaní je dôležitá najmä dokumentácia skutočného zhotovenia stavby. Tá zachytáva reálny stav nehnuteľnosti a jej stavebno-technické riešenie. V závislosti od konkrétneho prípadu môžu byť potrebné najmä:
- dokumentácia skutočného zhotovenia stavby,
- doklady preukazujúce vlastnícke alebo iné právo k pozemku a stavbe,
- stanoviská a vyjadrenia dotknutých orgánov,
- ďalšie podklady potrebné na preukázanie splnenia zákonných podmienok.
Rozsah dokumentácie a ďalších príloh sa odvíja od charakteru stavby a konkrétneho povoľovacieho režimu. Preto je vhodné ešte pred podaním žiadosti preveriť, aké podklady bude potrebné zabezpečiť.
Kedy novela nadobúda účinnosť
Zákon č. 243/2026 Z. z. nadobúda účinnosť v dvoch etapách:
- 15. novembra 2026 – časť ustanovení,
- 1. januára 2027 – zmeny stavebného zákona vrátane predĺženia lehoty na dodatočné povoľovanie stavieb a nových procesných pravidiel.
Pri posudzovaní konkrétneho prípadu je preto dôležité zohľadniť nielen dátum zhotovenia stavby, ale aj dátum účinnosti príslušných ustanovení.
Prečo by vlastníci nemali riešenie stavby odkladať
Nepovolená stavba môže vlastníkovi spôsobovať komplikácie aj v prípade, že sa ju aktuálne nechystá predávať ani rekonštruovať. Nevysporiadaný právny stav môže predstavovať problém pri prevode nehnuteľnosti, vybavovaní hypotekárneho financovania, dedičskom konaní či pri ďalších stavebných úpravách.
Predĺženie lehoty do roku 2040 preto predstavuje príležitosť na postupné vyriešenie právneho stavu starších stavieb. Neznamená však, že je vhodné čakať až do poslednej chvíle.
Každý prípad si vyžaduje individuálne právne posúdenie. Rozhodujúci je najmä dátum zhotovenia stavby, charakter vykonaných prác, vlastnícke vzťahy k pozemku a splnenie podmienok stanovených stavebným zákonom.
Záver
Novela stavebného zákona č. 243/2026 Z. z. prináša vlastníkom vybraných starších nepovolených stavieb významnú časovú rezervu. Možnosť podať žiadosť o dodatočné povolenie až do 31. decembra 2040 však nemožno zamieňať s automatickou legalizáciou.
Ak vlastníte stavbu, pri ktorej nie je právny stav úplne vysporiadaný, odporúčame preveriť možnosti jej dodatočného povolenia a zvoliť správny právny postup ešte predtým, ako sa problém prejaví pri predaji alebo inom nakladaní s nehnuteľnosťou. Dohodnite si konzultáciu alebo zavolajte.