Dobrovoľná dražba predstavuje významný právny nástroj na výkon záložného práva, ktorý je v praxi často využívaný. Prostredníctvom dražby sa na tretiu osobu – dražobníka – prenáša zodpovednosť za výkon záložného práva. Napriek tomu, že tento proces má presne určené pravidlá podľa zákona o dobrovoľných dražbách, v praxi sa môžu vyskytnúť pochybenia, ktoré vedú k jej neplatnosti. Tento článok sa zameriava na problematiku neplatnosti dobrovoľnej dražby, na možnosti jej napadnutia a na dôsledky vyplývajúce z takéhoto právneho úkonu.
Základnou podstatou dobrovoľnej dražby je prevod vlastníckeho práva na vydražiteľa, ktorý ponúkne najvyššiu cenu. Tento prevod nastáva okamihom udelenia príklepu licitátora, avšak pod podmienkou, že vydražiteľ zaplatí cenu v stanovenej lehote. Ku dňu zaplatenia výťažku dražby zaniká pohľadávka záložného veriteľa v rozsahu, v akom bola uspokojená z výťažku dražby.
Zároveň však zákon o dobrovoľných dražbách (zákon č. 527/2002 Z. z.) stanovuje množstvo formálnych a procesných podmienok, ktoré musia byť dodržané. Akékoľvek porušenie týchto pravidiel môže viesť k tomu, že sa dotknutá osoba obráti na súd s návrhom na určenie neplatnosti dražby.
Napadnutie neplatnosti dražby
Osoba, ktorá tvrdí, že bola dotknutá na svojich právach, môže požiadať súd, aby určil neplatnosť dobrovoľnej dražby. Aktívne legitimované na podanie žaloby sú viaceré osoby vrátane pôvodného vlastníka, záložného dlžníka alebo akejkoľvek inej osoby, ktorej práva boli dražbou porušené.
Kľúčovou podmienkou však je, aby žaloba bola podaná v lehote troch mesiacov od udelenia príklepu licitátora. Táto lehota má prekluzívny charakter, čo znamená, že po jej uplynutí právo na podanie žaloby zaniká. Výnimkou sú prípady, keď dôvody neplatnosti dražby súvisia s trestným činom a dražba sa týka domu alebo bytu, v ktorom mal pôvodný vlastník trvalý pobyt ku dňu príklepu. V týchto prípadoch je možné domáhať sa určenia neplatnosti dražby aj po uplynutí trojmesačnej lehoty.
Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR (uznesenie z 16. 12. 2010, sp. zn. 3 Cdo 186/2010) nie je možné otázku neplatnosti dražby riešiť v inom type konania, ako je žaloba o určenie neplatnosti dražby podľa zákona o dobrovoľných dražbách. Ani v rámci iného súdneho konania, napríklad žaloby na plnenie, nie je možné neplatnosť dražby posudzovať ako predbežnú otázku.
Dôvody pre neplatnosť dražby
Súd posudzuje neplatnosť dražby na základe konkrétnych dôvodov uvedených v žalobe. Medzi najčastejšie dôvody patria:
1. Porušenie podmienok zákona o dobrovoľných dražbách:
• Nebolo umožnené záujemcom vykonať obhliadku predmetu dražby bez zavinenia vlastníka.
• Oznámenie o dražbe nebolo zverejnené v zákonnej lehote alebo zákonným spôsobom.
• Znalecký posudok bol vyhotovený v rozpore so zákonom.
• Predmet dražby bol vydražený za cenu nižšiu, než ustanovuje zákon.
2. Formálne vady zmlúv:
• Záložná zmluva obsahuje vady spôsobujúce jej neplatnosť.
• Zmluva o vykonaní dražby bola uzatvorená v rozpore so zákonom.
3. Nedostatky na strane navrhovateľa dražby alebo dražobníka:
• Navrhovateľ dražby nebol oprávnený navrhnúť vykonanie dražby.
• Dražobník nemal oprávnenie na výkon dražieb.
4. Iné procesné vady:
• Predmet dražby nemožno dražiť (napr. pre právne vady na strane vlastníctva).
• Výťažok dražby bol rozdelený v rozpore so zákonom.
Ak súd vyhlási dražbu za neplatnú, rozhodnutie má retroaktívny účinok – účinky príklepu zanikajú ku dňu príklepu. To znamená, že vlastnícke právo k predmetu dražby sa obnovuje v prospech pôvodného vlastníka.
Dôsledky neplatnosti dražby
V prípade určenia neplatnosti dražby musí:
• Každá osoba, ktorá prevzala výťažok dražby, tento výťažok bezodkladne vrátiť vydražiteľovi.
• Vydražiteľ vrátiť predmet dražby pôvodnému vlastníkovi a vypratať nehnuteľnosť.
V prípade, že si strany majú navzájom vrátiť plnenia, môže sa ktorákoľvek strana domáhať splnenia záväzku len vtedy, ak už svoj záväzok splnila, alebo je pripravená ho splniť.
Ochrana tretích osôb a poznámka v katastri
Ak je na súde podaná žaloba o určenie neplatnosti dražby, osoba podávajúca žalobu je povinná oznámiť túto skutočnosť príslušnému okresnému úradu. Táto informácia sa zapíše na list vlastníctva formou poznámky o prebiehajúcom súdnom konaní.
Tento zápis je kľúčový, pretože právoplatný rozsudok o neplatnosti dražby je záväzný aj pre osoby, ktoré nadobudli vlastnícke právo k nehnuteľnosti až po vyznačení poznámky v katastri. Ak však tretia osoba nadobudla vlastnícke právo v dobrej viere pred vyznačením tejto poznámky, jej práva sú chránené a rozhodnutie o neplatnosti dražby na ňu nemá vplyv.
Záver
Problematika neplatnosti dobrovoľnej dražby patrí medzi komplexné oblasti práva. Zákon o dobrovoľných dražbách v kombinácii s občianskym zákonníkom a judikatúrou poskytuje pomerne presné rámce na riešenie sporov. Napriek tomu je pri podaní žaloby nevyhnutné postupovať obozretne a dodržiavať zákonné lehoty.
Ak ste sa stali účastníkom dražby, pri ktorej došlo k pochybeniam, alebo máte pocit, že boli porušené vaše práva, odporúčame vám obrátiť sa na odborníka v oblasti práva. Včasné kroky môžu byť rozhodujúce pre ochranu vašich záujmov.
